Основни законови изисквания
На първо място, трябва да знаете, че в закона таксуването за комунални услуги е почти изключително наричано таксуване за комунални услуги. Това е свързано с факта, че има отделен регламент за експлоатационните разходи на сграда, а именно Наредбата за оперативните разходи (BetrKV).
Какви са оперативните разходи
Раздел 1 от BetrKV определя какви всъщност са оперативните разходи. Законът казва, че това са всички разходи, направени от собственик на имот от притежаването на имота или от предназначението му.
Това включва и разходите, които произтичат от предназначението на сградите, спомагателните сгради, системи и съоръжения върху имота.
Следователно терминът оперативни разходи трябва ясно да бъде отделен от административните разходи. Това са всички разходи, свързани с управлението на сградата.
Така наречените разходи за поддръжка също не са част от оперативните разходи. Разходите за поддръжка са всички разходи, които трябва да бъдат изразходвани за „поддържане на предназначението на сграда“.
Най-важните видове оперативни разходи
- текущи публични разходи, данък върху имуществото
- Водоснабдяване
- Дренаж (т.е. разходи за отпадъчни води)
- Работа на системата за централно отопление
- Работа на централното водоснабдяване и всички свързани системи
- Разходи за експлоатация на асансьор (включително товарни асансьори)
- Почистване на сградата
- Контрол на вредителите
- Поддръжка на градината
- Общи разходи за осветление за сграда
- Разходи за почистване на комина
- строителна застраховка
- Работа на споделена антенна система
- Разходи за пазителя
Разпределение на оперативните разходи съгласно BGB
Разпоредбите на раздел 556 от Германския граждански кодекс (BGB) се прилагат по отношение на опцията на наемодателя да прехвърли оперативните разходи на наемателя. Освен това разпоредбите на раздел 2 от BetrKV са решаващи, когато става въпрос за възможността да се прехвърлят оперативните разходи на наемателите.
Тези два параграфа изброяват допълнителните разходи, които могат да бъдат прехвърлени на наемателите, и крайните срокове за това. Раздел 556 от Гражданския кодекс на Германия (BGB) съдържа и други разпоредби, свързани с плащането на наеми.
Няма общо законово изискване за плащане
По принцип може да се заяви, че начисляването на оперативни разходи на наемателя изисква съответно споразумение, сключено предварително между наемодателя и наемателя. В закона няма реално дефинирано задължение - има до голяма степен договорна свобода в дизайна на регламента. Като цяло договорът за наем съдържа това споразумение.
Това означава, че са възможни както авансови плащания, така и плащания по сметка. Веднага след като има споразумение, наемодателят е длъжен да представи фактура. За това важат определени срокове, които също са предвидени в закона. Обхватът на сметката за комунални услуги и нейната форма също се определят от закона; BGH има правно обвързващо становище по този въпрос.
