Какво е ипотека?
Банка, която отпуска голяма сума пари, естествено иска да се увери, че действително ги получава обратно. Ипотеката върху имот служи като обезпечение на банката или друг кредитор. Ако кредитополучателят не успее да изплати дълговете си, това ще доведе до възбрана или продажба на ипотечния имот. Банката получава парите си от приходите.
Думата „ипотека“ идва от гръцкия език, на немски означава нещо като „залог върху недвижими имоти“. Максималният размер на ипотеката се определя от стойността на заложеното имущество: Например, ако притежавате еднофамилно жилище с висока пазарна стойност, обикновено можете да вземете назаем по-голяма сума от някой с малък апартамент, който е труден за продажба. Кредитите, обезпечени с ипотека, обикновено имат по-ниски лихвени проценти за длъжника, така че този вид обезпечение също си струва за кредитополучателя.
Необходимо е вписване в съответния поземлен регистър, за да може ипотеката да влезе в законна сила. Собственикът на имота не трябва да бъде длъжник едновременно, той също може да гарантира за друго лице с неговия имот след консултация. Но това рядко е така. Точните правни разпоредби относно ипотеките могат да бъдат намерени в Германския граждански кодекс (BGB).
Разликата между ипотека и такса земя
Ипотеката като залог за обезпечаване на фиксиран иск се компенсира от таксата за земя, което на практика позволява по-гъвкаво управление на двете страни. Ако е необходимо, таксата за земя остава в сила дори след изплащане на заема, това може да бъде много полезно за кредитора. Таксата за земя може да влезе в сила отново, ако собственикът на имота, например, предприеме разсрочване. За целта двамата договорни партньори просто разширяват договора за сигурност.
Ипотеката, от друга страна, изтича с пълното изплащане на заема и вече не може да бъде удължавана. За кредитополучателя обаче таксата за земя също има важен недостатък: тя дава възможност за незабавно налагане на възбрана на дадения обект без съдебен иск. Това не работи с ипотека, в този случай винаги предстои съдебно производство, ако длъжникът не е подлежал на възбрана, когато ипотеката е била регистрирана.
Какви видове ипотеки познава банковото дело?
На този етап бихме искали да ви запознаем с най-важните видове ипотечни заеми за частни лица:
В областта на заемите за недвижими имоти амортизационните ипотеки са по ред: Тук длъжникът плаща на кредитора постоянна месечна сума. Останалият дълг се намалява при всяко плащане, след това лихвата намалява и сумата на изплащането се увеличава. По този начин оставащият дълг се намалява все по-бързо и по-бързо с течение на времето. Лихвата по заема обикновено се фиксира предварително и остава стабилна до изтичане на договора за заем.
Ипотеката с фиксиран лихвен процент работи напълно различно: цялата сума на заема, включително лихвите, се дължи за погасяване на договорена дата.
Променливата ипотека включва определен риск за двете страни, тъй като не е обвързана с фиксиран лихвен процент. Тук лихвеният процент по ипотеката пада и се повишава в съответствие с капиталовия пазар. Променливата ипотека няма определен срок, но обикновено може да бъде отменена на всеки шест месеца.
Обратната ипотека е особено интересна за по-възрастните собственици на имоти. Изплащането на тегления заем се дължи само след смъртта на собственика, който е и кредитополучател. Това означава, че парите са на разположение за подобряване на пенсията или за изпълнение на различни желания. По-късно или наследниците връщат заема, или банката получава парите им от продажбата на имота.
Предимства и недостатъци на ипотечния кредит
Предимствата на ипотечния заем под формата на амортизационна ипотека са очевидни: лихвените проценти по заема обикновено са значително по-ниски и банките отпускат и по-високи суми на заема на кредиторите със солидно обезпечение. Ако се съгласите с фиксиран лихвен процент, редовната Ви сума за изплащане винаги остава същата, което води до по-добро финансово планиране. Банките също често позволяват специални изплащания до известна степен в хода на ипотечен заем, така че да можете да изплатите заема си по-бързо, ако сте в добро финансово състояние.
Разбира се, бихме искали също така да се справим открито с недостатъците: Има допълнителни разходи за вписване на ипотека в поземления регистър, които кредитополучателят трябва да плати. И като част от ипотеката вие залагате собствените си четири стени или евентуално къща под наем, която ще ви донесе редовни доходи. Затова изчислете много внимателно, за да не загубите в крайна сметка собствеността си! Можете да препродавате имот под ипотека само след предварително споразумение и при определени условия, така че правото ви на собственост е ограничено.
Как да избегнем специални рискове:
- Когато теглите заем, уверете се, че можете да внесете дял в собствения капитал от поне 20%, защото това гарантира, че заемът не надвишава финансовия ви обхват.
- Размерът на заема в никакъв случай не трябва да надвишава 70% от текущата стойност на имота, защото вашият имот също може да се амортизира през годините. Искате да излезете от евентуална продажба на възбрана без никакъв дълг.
- Ако сключите договора си за заем по време на висок лихвен процент, трябва да се уверите, че срокът е възможно най-кратък. Това гарантира, че ще се възползвате от всякакви по-късно падащи лихвени проценти. Дългият фиксиран лихвен процент си струва по време на ниски лихвени проценти.
- Не поддържайте първоначалния процент на изплащане твърде нисък. Може да си струва, ако можете да коригирате изплащането си нагоре по време на изплащането, за да не поддържате ипотеката в продължение на 30 или повече години. Трябва да сте готови за пенсия най-късно!
Колко дълго ще продължи ипотеката?
Ипотеката не изтича сама по себе си; длъжниците и кредиторите трябва да предприемат действия. След като цялата сума на кредита бъде изплатена, длъжникът трябва да подаде молба до поземления регистър за заличаване. В другия случай таксата за земя се заличава „по закон“, а именно когато има възбрана на търг.
Гасене на ипотеката след изплащане на заема
За да анулира ипотеката след изплащане на заема, бившият длъжник се нуждае от разписка, която може да бъде изтрита, или разрешение за анулиране от кредитора, обикновено от банката. Свържете се с поземления регистър с това удостоверение и поискайте заличаването. Обикновено има такси за това.
Пропуск по закон в случай на възбрана на търг или администрация
Ако длъжникът не изпълни задълженията си за погасяване, длъжникът подава молба за възбрана. Това обикновено става чрез съдебен процес, който може да бъде заобиколен само въз основа на вече споменатата клауза за възбрана. Когато ипотеката е вписана с клауза за възбрана, кредиторът получава изпълнително звание едновременно. Ипотеката изтича с принудителната продажба на имота или когато длъжникът е изпълнил вземанията си с настоящия доход от наем в случай на принудително администриране.
Твърдо свързани: вписване в поземлен регистър и ипотека
Ипотеката и съответният запис в поземления регистър принадлежат заедно, без съответно вписване този специален вид защита на заема не работи. По този начин длъжникът осигурява законните си права, ако не получи обратно сумата по заема. Често нотариусът урежда всички вписвания в поземления регистър по време на процеса на финансиране, ако става въпрос за финансиране на недвижими имоти. След това фактурата за такса се изпраща от поземления регистър на длъжника. Веднага след изплащането на заема ипотеката става неефективна поради изтриването в поземления регистър, поискано от кредитополучателя.
Множество ипотеки за една къща
Собственикът на имот има възможност да осигури повече от един заем със собствеността си. За всеки отделен заем той се нуждае от нова ипотека, която е вписал в поземления регистър, тъй като ипотеката винаги е свързана с едно, фиксирано вземане. Но правилото, споменато по-горе, се прилага и тук: Никога не давайте на къщата си обща сума, която надвишава 70% от текущата пазарна стойност, за да сте сигурни, че отговаряте на всички изисквания във всеки случай.
Да наемете или продадете къща с ипотека?
Можете да продължите да използвате къщата си свободно дори с ипотека, така че нищо не пречи на отдаването под наем. Единственото, за което се интересува кредиторът, е да продължавате да изплащате дълга си. Продажбата на къщата ви с ипотека е малко по-трудна: Обсъдете този план с кредитора си, който обикновено е банката на къщата. Вероятно е плащане при продажба, което се използва за задействане на заема в пълен размер, включително обезщетение, поискано от банката за загубена лихва. Така нареченото наказание за предплащане обикновено не е точно евтино. Като алтернатива можете да предложите прехвърляне на обезпечението в друг имот и изплащане на заема на обичайните вноски.
Заключение
Ипотеката се препоръчва особено за хора, които искат да придобият имот чрез покупка или изграждане на нов. Въпреки това в тази област има ясна тенденция към такси за земя. Независимо дали става въпрос за такса земя или ипотека: собствен капитал от поне 20%, постоянна работа и, ако е възможно, застраховка срещу неизпълнение на плащането насърчават заеми, също за ваша собствена безопасност.
Стъпка по стъпка: Как да получите вашата ипотека
- Изберете имот, уговорете покупка
- Договорете договор за заем с банката
- Нека нотариусът да изготви договора за покупка
- Назначете нотариус да впише ипотеката в поземления регистър
- банката получава ипотечното писмо като кредитор
- собственикът на имота плаща фактурата за вписването в поземления регистър
Изтриване на ипотека:
- Върнете изцяло заема
- Поискайте разрешение за изтриване от банката
- Кандидатствайте за заличаване в поземления регистър (чрез нотариус) със заверена декларация за съгласие от всички собственици
- Платете такси за изтриване
